עבור רוב האנשים, הפרמטר הראשון אשר אותו מביאים בחשבון לפני קניית דירה הוא מיקומה. הרי מחירה של דירה זהה יכול להשתנות בעשרות אחוזים בגלל מיקום לא מוצלח.
ולכן השאלה החשובה ביותר לפני החלטה על רכישת נכס היא בעצם מהו המיקום הטוב והמוצלח? מה עושה את השכונה המסוימת ליוקרתית ושכונה אחרת להרבה פחות מוצלחת? לעיתים נובע הדבר ממיקום השכונה, אך לעיתים נובע הדבר מהחלטות תכנוניות אשר יוצרות הבדלים מהותיים בין שתי שכונות אשר לכאורה היו צריכות להיות זהות.
מהו התכנון ומהו תפקידו?
המטרה הבסיסית והסופית של תכנון עירוני הוא לייצר סביבה המאפשרת לכל פרט באוכלוסייה, (על ידי הסדרת השימושים אותם הוא צורך בסביבה בה הוא חי) להשיג את רמת איכות החיים הגבוהה ביותר האפשרית.
התחומים הסביבתיים המרכיבים איכות חיים עירונית הם:
א. סביבת המגורים- הבניין והדירה.
ב. הסביבה הציבורית-
1. שירותים: תחבורה ותנועה, חינוך, בריאות, מסחר, תרבות, עיסוקי פנאי, דת, תקשורת, תברואה ומנהל עירוני.
2. אוכלוסייה: רובנו מעדיפים לחיות בסביבת מגורים שבה האוכלוסיה דומה לנו במידת האפשר.
3. המבנה הפיסי של השכונה, כולל מראה חיצוני.
ג. סביבת העבודה.
כאמור השלב הראשון בבחירת מקום המגורים הוא בחירת הסביבה הציבורית, כלומר השכונה, וזאת לפני ביצוע בדק בית לדירה עצמה. במאמר זה אנסה להביא א הנקודות שיש לתת להם תשומת לב בעת ביקור בשכונה.
בבואנו לבחון את השכונה יש לשים לב לפרמטרים השונים אשר הוצגו לעיל:
תחבורה ותנועה - בבדיקת מערכת התחבורה יש לכלול את בדיקת עומסי התנועה ברחוב, בשכונה ובציר התנועה העיקרי שבו משתמשים בשעות הבוקר ובדיקת היצע מקומות החניה בשעות הערב. בדיקת מערכת התחבורה הציבורית חשובה לאוכלוסיה אשר איננה עושה שימוש ברכב פרטי, והכוונה היא גם לילדים, בני נוער, קשישים וכל האחרים אשר מעדיפים לא להחזיק רכב. בבדיקה זו יש לאתר את תחנות האוטובוס הקרובות לדירה, ולבדוק מהם יעדי האוטובוסים ומהי תדירות הנסיעה שלהם.
מערכת החינוך - כתלות בשלב החיים של רוכש הנכס, יש לבצע בירור אודות מסגרות החינוך הקיימות באזור: מסגרות לגיל הרך, הגנים, בתי הספר היסודיים, והתיכונים. חשוב לזכור כי עד התיכון השיבוץ למסגרות החינוך מבוצע על פי אזורי המגורים, וגם אם זוהי גזרה הניתנת לשינוי, מגורים מרוחקים מבית הספר יגרמו לאי נוחות גדולה.
שימושי קרקע נוספים- לשימושים מסחריים יש יתרון בהיותם קרובים למקום המגורים, אבל לא קרובים מדי. גם שטחים פתוחים מהווים יתרון גדול אך קרבה גדולה מדי עלולה לגרום להפרעות רעש.
האוכלוסייה - בבדיקת אוכלוסיית השכונה ברצוננו לבדוק את התאמת האנשים לציפיותנו. בבדיקה זו יש לשוחח עם מספר רב ככל הניתן של אנשים המתגוררים בשכונה.
מראה השכונה - אסתטיקה עירונית היא תחום סובייקטיבי המתקבלת משילוב של החושים לכדי תחושה ותפיסה של מקום מסוים . בבדיקה זו יש לנסות ולהפריד בין החושים כדי שנוכל להבין טוב יותר את המרחב: האם יש ריחות אופייניים לרחוב? מהם הצלילים/הרעשים אותם אנו שומעים? האם אנו חשים נוחות פיזית בעת הליכה ברחוב? (האם יש צל בקיץ ומחסה בחורף?) מיהם האנשים ההולכים ברחוב? כיצד הם לבושים? מה מראה הבניינים? האם יש גינון רחוב?
כל הגורמים הללו ועוד חוברים יחדיו ליצירת "אווירה" של רחוב ושל שכונה, והם אשר משפיעים על הקשר שאנו מרגישים למקום מסויים.
ולכן השאלה החשובה ביותר לפני החלטה על רכישת נכס היא בעצם מהו המיקום הטוב והמוצלח? מה עושה את השכונה המסוימת ליוקרתית ושכונה אחרת להרבה פחות מוצלחת? לעיתים נובע הדבר ממיקום השכונה, אך לעיתים נובע הדבר מהחלטות תכנוניות אשר יוצרות הבדלים מהותיים בין שתי שכונות אשר לכאורה היו צריכות להיות זהות.
מהו התכנון ומהו תפקידו?
המטרה הבסיסית והסופית של תכנון עירוני הוא לייצר סביבה המאפשרת לכל פרט באוכלוסייה, (על ידי הסדרת השימושים אותם הוא צורך בסביבה בה הוא חי) להשיג את רמת איכות החיים הגבוהה ביותר האפשרית.
התחומים הסביבתיים המרכיבים איכות חיים עירונית הם:
א. סביבת המגורים- הבניין והדירה.
ב. הסביבה הציבורית-
1. שירותים: תחבורה ותנועה, חינוך, בריאות, מסחר, תרבות, עיסוקי פנאי, דת, תקשורת, תברואה ומנהל עירוני.
2. אוכלוסייה: רובנו מעדיפים לחיות בסביבת מגורים שבה האוכלוסיה דומה לנו במידת האפשר.
3. המבנה הפיסי של השכונה, כולל מראה חיצוני.
ג. סביבת העבודה.
כאמור השלב הראשון בבחירת מקום המגורים הוא בחירת הסביבה הציבורית, כלומר השכונה, וזאת לפני ביצוע בדק בית לדירה עצמה. במאמר זה אנסה להביא א הנקודות שיש לתת להם תשומת לב בעת ביקור בשכונה.
בבואנו לבחון את השכונה יש לשים לב לפרמטרים השונים אשר הוצגו לעיל:
תחבורה ותנועה - בבדיקת מערכת התחבורה יש לכלול את בדיקת עומסי התנועה ברחוב, בשכונה ובציר התנועה העיקרי שבו משתמשים בשעות הבוקר ובדיקת היצע מקומות החניה בשעות הערב. בדיקת מערכת התחבורה הציבורית חשובה לאוכלוסיה אשר איננה עושה שימוש ברכב פרטי, והכוונה היא גם לילדים, בני נוער, קשישים וכל האחרים אשר מעדיפים לא להחזיק רכב. בבדיקה זו יש לאתר את תחנות האוטובוס הקרובות לדירה, ולבדוק מהם יעדי האוטובוסים ומהי תדירות הנסיעה שלהם.
מערכת החינוך - כתלות בשלב החיים של רוכש הנכס, יש לבצע בירור אודות מסגרות החינוך הקיימות באזור: מסגרות לגיל הרך, הגנים, בתי הספר היסודיים, והתיכונים. חשוב לזכור כי עד התיכון השיבוץ למסגרות החינוך מבוצע על פי אזורי המגורים, וגם אם זוהי גזרה הניתנת לשינוי, מגורים מרוחקים מבית הספר יגרמו לאי נוחות גדולה.
שימושי קרקע נוספים- לשימושים מסחריים יש יתרון בהיותם קרובים למקום המגורים, אבל לא קרובים מדי. גם שטחים פתוחים מהווים יתרון גדול אך קרבה גדולה מדי עלולה לגרום להפרעות רעש.
האוכלוסייה - בבדיקת אוכלוסיית השכונה ברצוננו לבדוק את התאמת האנשים לציפיותנו. בבדיקה זו יש לשוחח עם מספר רב ככל הניתן של אנשים המתגוררים בשכונה.
מראה השכונה - אסתטיקה עירונית היא תחום סובייקטיבי המתקבלת משילוב של החושים לכדי תחושה ותפיסה של מקום מסוים . בבדיקה זו יש לנסות ולהפריד בין החושים כדי שנוכל להבין טוב יותר את המרחב: האם יש ריחות אופייניים לרחוב? מהם הצלילים/הרעשים אותם אנו שומעים? האם אנו חשים נוחות פיזית בעת הליכה ברחוב? (האם יש צל בקיץ ומחסה בחורף?) מיהם האנשים ההולכים ברחוב? כיצד הם לבושים? מה מראה הבניינים? האם יש גינון רחוב?
כל הגורמים הללו ועוד חוברים יחדיו ליצירת "אווירה" של רחוב ושל שכונה, והם אשר משפיעים על הקשר שאנו מרגישים למקום מסויים.
כלכלן ומתכנן ערים, מנהל חברת "מבתים" המבצעת בדק בית מורחב - בדיקות השכונה, הבניין, איכות סביבה, מידע תכנוני על האזור ועוד...
http://www.ma-batim.com
http://www.ma-batim.com
